Trong quá trình mua bán, đầu tư hoặc tra cứu thông tin trên sổ đỏ, nhiều người bắt gặp ký hiệu BHK nhưng chưa hiểu rõ BHK là đất gì và có chuyển sang đất ở được không. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu đúng bản chất đất BHK và nắm rõ thủ tục chuyển đất BHK sang đất ở theo quy định pháp luật hiện hành.
BHK là đất gì?
Theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất đai tại Việt Nam được phân thành 3 nhóm chính gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, đất BHK thuộc nhóm đất nông nghiệp, cụ thể là đất sản xuất nông nghiệp.
BHK là ký hiệu của đất bằng trồng cây hàng năm khác, được quy định trong hệ thống ký hiệu đất tại Thông tư 25/2014/TT-BTNMT. Đây là loại đất dùng để trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng ngắn, thu hoạch trong vòng một năm, không bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây lâu năm.
Các loại cây thường được trồng trên đất BHK gồm:
- Rau màu các loại (rau cải, bắp cải, su hào, rau muống…)
- Cây hoa màu ngắn ngày như ngô, khoai, sắn, đậu
- Cây dược liệu và cỏ chăn nuôi ngắn ngày
Cần phân biệt đất BHK với đất NHK (đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác). Điểm khác biệt chủ yếu nằm ở địa hình và vị trí sử dụng:
- Đất BHK thường nằm ở khu vực đồng bằng, bằng phẳng, thuận lợi cho canh tác
- Đất NHK chủ yếu ở vùng đồi núi, nương rẫy, điều kiện sản xuất khó khăn hơn
Theo Điều 135 Luật Đất đai 2024, đất bằng trồng cây hàng năm khác được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Người sử dụng đất có đầy đủ quyền theo quy định của pháp luật, đồng thời bắt buộc phải sử dụng đất đúng mục đích đã được Nhà nước công nhận. Việc tự ý xây dựng nhà ở hoặc sử dụng đất BHK sai mục đích khi chưa được phép chuyển đổi sẽ bị xử lý theo quy định.
Hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất BHK là gì
Hạn mức giao đất BHK là gì
Theo quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024, Nhà nước giao đất trồng cây hàng năm (bao gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác – BHK) cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp với hạn mức cụ thể, nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, tránh tình trạng tích tụ đất đai quá mức.
Cụ thể:
- Tối đa 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với hộ gia đình, cá nhân tại các tỉnh, thành phố thuộc khu vực Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long.
- Tối đa 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn lại.
Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất nông nghiệp cùng lúc như đất trồng cây hàng năm (BHK), đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối…, thì tổng hạn mức giao đất không vượt quá 05 héc ta, nhằm bảo đảm quản lý đất đai thống nhất và sử dụng đúng mục đích.
Cần lưu ý, hạn mức này chỉ áp dụng đối với hình thức Nhà nước giao đất. Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc thuê quyền sử dụng đất thì sẽ được xem xét theo quy định riêng của pháp luật đất đai.
Thời hạn sử dụng đất BHK
Căn cứ theo Điều 171 và Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất BHK được xác định dựa trên đối tượng sử dụng đất và hình thức giao đất, bao gồm hai loại chính:
- Đất sử dụng ổn định lâu dài: Áp dụng trong một số trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất không bị giới hạn về thời gian sử dụng.
- Đất sử dụng có thời hạn: Thông thường, đất BHK được giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn sử dụng là 50 năm.
Khi hết thời hạn sử dụng, nếu người sử dụng đất vẫn có nhu cầu tiếp tục canh tác, đồng thời sử dụng đất đúng mục đích, không vi phạm pháp luật đất đai, thì có thể làm thủ tục xin gia hạn tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hết thời hạn sử dụng, gia hạn đất BHK thế nào?
Như đã phân tích ở các phần trên, đất BHK (đất bằng trồng cây hàng năm khác) thuộc nhóm đất nông nghiệp. Do đó, khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất không bị thu hồi tự động nếu vẫn có nhu cầu và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Đất BHK hết hạn có được gia hạn không?
Căn cứ khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất BHK khi hết thời hạn sử dụng được quyền tiếp tục sử dụng đất với thời hạn 50 năm, nếu:
- Đất đang được sử dụng đúng mục đích (trồng cây hàng năm);
- Không có vi phạm pháp luật về đất đai;
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.
Trên thực tế, đối với phần lớn các trường hợp sử dụng đất BHK ổn định, việc gia hạn hoặc xác nhận tiếp tục sử dụng đất thường được giải quyết thuận lợi, không phát sinh tranh chấp hay thu hồi.
Thủ tục gia hạn (xác nhận lại thời hạn sử dụng) đất BHK
Theo Điều 65 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất không phải xin giao đất lại, mà chỉ cần thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất. Trình tự cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ gồm:
- Văn bản đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất theo Mẫu số 09 ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã được cấp.
Hồ sơ được nộp tại:
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất;
hoặc - Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (UBND xã sẽ có trách nhiệm chuyển hồ sơ lên cơ quan chuyên môn).
Bước 2: Giải quyết hồ sơ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:
- Kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ;
- Xác nhận thời hạn tiếp tục sử dụng đất theo khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024 (thời hạn 50 năm);
- Ghi xác nhận trực tiếp vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận nếu người sử dụng đất có nhu cầu;
- Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
- Trả kết quả cho người sử dụng đất (trực tiếp hoặc thông qua UBND cấp xã).
Bước 3: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xác nhận thời hạn tiếp tục sử dụng hoặc sổ mới (nếu có yêu cầu cấp đổi).
Thời gian giải quyết thủ tục
Theo quy định, thời hạn thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất BHK do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể, nhưng không quá 07 ngày làm việc, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã (nếu có) và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu phát sinh).
Đất BHK có chuyển đổi lên đất ở được không?
Bên cạnh việc tìm hiểu đất BHK là gì, câu hỏi đất BHK có chuyển sang đất ở được không là mối quan tâm lớn của nhiều hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng loại đất này, đặc biệt tại khu vực dân cư, đô thị hóa nhanh.
Có được phép chuyển đất BHK sang đất ở không?
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất BHK hoàn toàn có thể được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng được chấp thuận. Việc cho phép chuyển đổi phải căn cứ vào quy hoạch và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Cụ thể, khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Như vậy, chuyển đất BHK sang đất ở là quyền có điều kiện, không mang tính đương nhiên.
Điều kiện để chuyển đất BHK sang đất ở
Để được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất BHK (đất bằng trồng cây hàng năm khác) sang đất ở, người sử dụng đất cần đồng thời đáp ứng đầy đủ 02 điều kiện sau:
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất: Thửa đất BHK xin chuyển mục đích phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. Có chức năng quy hoạch là đất ở hoặc đất được phép chuyển sang đất ở.
- Người sử dụng đất phải có đơn đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định. Đơn này là căn cứ thể hiện nhu cầu chính đáng của người sử dụng đất, bắt buộc phải có trong hồ sơ.
Thủ tục chuyển đổi đất BHK sang đất ở
Khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy hoạch, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ BHK sang đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn.
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất BHK
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) bản gốc.
Hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện nơi có đất hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của địa phương.
Lưu ý: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất phải ghi đầy đủ thông tin về thửa đất, diện tích xin chuyển, vị trí và mục đích sử dụng sau khi chuyển.
Trình tự, thủ tục chuyển đất BHK sang đất ở
Căn cứ Điều 227 Luật Đất đai 2024, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Bước 2: Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra hồ sơ và điều kiện chuyển mục đích. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, người sử dụng đất sẽ được yêu cầu bổ sung, hoàn thiện.
Bước 3: Sau khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan chuyên môn lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí liên quan (trừ trường hợp được miễn).
Bước 5: Hồ sơ được chuyển sang Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để:
- Đăng ký biến động;
- Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính;
- Cấp đổi hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận và trả kết quả cho người sử dụng đất.
Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng đất, vừa chuyển mục đích sử dụng đất, các thủ tục sẽ được thực hiện đồng thời theo quy định pháp luật.
Tiền sử dụng đất khi chuyển đất BHK sang đất ở
Theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở được xác định theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển − Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển (nếu có)
Trong đó:
- Tiền sử dụng đất sau khi chuyển = Diện tích đất chuyển mục đích × Giá đất ở theo bảng giá đất;
- Tiền đất trước khi chuyển được xác định tùy theo nguồn gốc sử dụng đất, cụ thể:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất: tính theo giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất;
- Đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: tính theo thời hạn sử dụng đất còn lại;
- Đất thuê trả tiền hàng năm: tiền đất trước khi chuyển được xác định bằng 0 đồng.
Trường hợp tiền sử dụng đất của đất ở nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Các khoản phí, lệ phí khác
Ngoài tiền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể phải nộp thêm một số khoản sau:
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: thường không quá 100.000 đồng/lần cấp (mức cụ thể do HĐND cấp tỉnh quy định);
- Lệ phí trước bạ: đa số trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng trong một số trường hợp đặc biệt theo quy định;
- Phí thẩm định hồ sơ: do HĐND tỉnh, thành phố quyết định, mức thu khác nhau tùy địa phương và có nơi không thu.
Tham khảo thêm:
- 6 giác quan của con người là gì? Tìm hiểu chi tiết về các giác quan
- 52Hz là gì? Bí ẩn của “Chú cá voi cô đơn nhất thế giới”
Kết luận
BHK là đất gì? Đất BHK là đất bằng trồng cây hàng năm khác, thuộc nhóm đất nông nghiệp và phải được sử dụng đúng mục đích theo quy định pháp luật. Trường hợp có nhu cầu chuyển đất BHK sang đất ở, người sử dụng đất chỉ được thực hiện khi thửa đất phù hợp quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền cho phép, đồng thời hoàn thành đầy đủ thủ tục và nghĩa vụ tài chính. Việc hiểu rõ các quy định này sẽ giúp sử dụng đất hợp pháp và tránh rủi ro pháp lý.
Công ty Cổ Phần Đầu Tư Thương Mại Quốc Tế Tân Phát được thành lập từ năm 2015 với định hướng tập trung cung cấp cho khách hàng các sản phẩm, giải pháp với chất lượng tốt, giá cả cạnh tranh, dịch vụ hỗ trợ sau bán hàng tin cậy chuyên sâu trong lĩnh vực âm thanh hình ảnh.
